Oubliez les crypto-monnaies, les NFT, les retours de succion, les pièges à valeur… Achetez plutôt ces FPI

porter une robe

anilakkus

Quand la plupart des gens disent : “Je déteste dire : ‘Je te l’avais dit’, avouons-le…

Ils ne le pensent pas vraiment. Ils sont en fait heureux d’avoir une “intention, intention, intention, j’avais raison et j’avais tort”.

C’est vraiment odieux.

Je dis cela en tant que quelqu’un qui était du côté poignardé et du bon côté. (N’est-ce pas tous les parents?) Dans ce cas, cependant, il n’y a pas d’arrogance. J’espère vraiment que vous m’avez écouté quand j’ai dit d’éviter:

  • Crypto-monnaie
  • Tokens non fongibles, ou NFT
  • rendement de la sucette
  • Pièges à valeur

Je sais qu’ils ont tous leurs attraits individuels et collectifs – de la peur de manquer quelque chose (« FOMO ») au désir d’être l’un des enfants cool à l’attrait des victoires rapides. Je suis déjà tombé dans ce genre de choses, et c’est peut-être pourquoi je ne dirais pas : « Je te l’avais dit.

j’étais là bas. Je l’ai fait. J’ai ressenti de la douleur.

En fait, c’est l’expérience de tels stratagèmes pour devenir riche rapidement et se sentir bien dans l’instant qui m’a amené là où je suis aujourd’hui. C’est pourquoi j’ai fait la mission de ma vie d’éloigner les autres de tels destins.

Alors faites-moi confiance quand je dis que je ne me sens pas schadenfreude quand je souligne que je vous ai dit d’éviter ces actifs. Pour ceux qui ont suivi, nous espérons que cela vous incitera à continuer à investir judicieusement.

Et pour ceux qui ne l’ont pas fait, j’espère que cela vous aidera à éviter de telles erreurs à l’avenir.

Ceci est mon historique de suivi sur les crypto-monnaies et les NFT

Cela fait un moment que je n’ai pas été Dédier un article pour la crypto-monnaie. C’est peut-être parce qu’ils ont perdu tellement d’éclat depuis juin dernier.

Je pense que c’est arrivé quand mon fils – qui est très intelligent, mais qui fait partie de la génération Z – essayait beaucoup de me convaincre que le chiffrement et les NFT étaient un projet valable. Dans ce cas, il faisait un très bon travail en présentant son cas.

Alors je suis venu écrire.La crypto ressemble aujourd’hui aux FPI des années 1970La veille. Ces points de synthèse comprenaient :

  • “Ce n’est pas parce que le bitcoin a 13 ans qu’il a été créé.”
  • “En 1968, les grandes banques ont commencé à réaliser qu’elles pouvaient utiliser la structure REIT pour prêter aux entreprises construisant des biens immobiliers commerciaux. Leur action a fortement baissé – 21,8 % en 1973 et 29,3 % en 1974.”
  • “Souviens-toi, j’ai grandi en regardant Star Trek Dans les années 70… je suis donc bien conscient que “l’innovation est la capacité de voir le changement comme une opportunité – et non comme une menace”.

En d’autres termes, je pouvais voir le potentiel de la classe d’actifs. Mais il est resté si instable qu’il ne pouvait pas être exempt de défauts et de chaos.

Je suis moins disposé à accorder à la crypto-monnaie le bénéfice du doute. Vous pouvez obtenir un résumé de mes réflexions sur ce sujet dans mon article de novembre 2021, “Soyez le propriétaire de NFT et dormez bien la nuit. “

Contrairement à ce que le titre suggère, j’avais un clip entier intitulé,

“Expliquer les NFT et pourquoi je m’y oppose.”

J’ai appris à la dure

Le clip suivant était “Une histoire personnelle sur l’équivalent NFT (de mon temps)”. Il raconta l’histoire de Matthieu :

«Avant, je pensais que j’étais dans l’immobilier, que je louais des avions à réaction et que je prenais des vacances de luxe dans des complexes de luxe.

“Je gagnais beaucoup d’argent avec les bâtiments que je construisais – et je le dépensais souvent aussi rapidement. Il y avait tellement d’avantages que j’appréciais par rapport à l’argent qui aurait dû être investi judicieusement à la place…

“Par exemple, j’ai vendu un centre commercial en 2004, ce qui m’a donné environ 400 000 $ à mettre en banque. J’en ai rapidement utilisé environ 250 000 $ pour acheter le site Web sur le pied d’athlète du franchisé. 92 000 $ supplémentaires ont servi à acheter ma bague en diamant. . ma femme.”

Je n’ai cherché ni l’un ni l’autre.

En tant que tel, je ne peux pas compter sur le fait que la bague en diamant a fini par être un investissement rentable (elle vaut plus de 250 000 $ aujourd’hui). C’était juste de la chance.

Pendant ce temps, le pied d’athlète est “presque obsolète aux États-Unis aujourd’hui”. Mes magasins sont sûrs, tout comme l’investissement de 250 000 $.

Comme je l’ai dit au début, c’est pourquoi j’évite de prendre des risques aujourd’hui. Ce n’est pas que je ne veuille pas être audacieux.

Je peux être aussi audacieux que n’importe qui d’autre, croyez-le ou non. Si je pouvais révéler des détails sur les projets sur lesquels je travaille aujourd’hui, vous le reconnaîtrez facilement.

Mais cette audace doit être soutenue par le cerveau.

Cela signifie ne pas acheter sur de petits rendements, des pièges de valeur ou de nouveaux concepts confus sans les connaître au préalable.

2 achats très satisfaits

Hier, je parlais à un groupe d’investisseurs fortunés, et je leur disais que je considère maintenant le meilleur moment de ma vie pour posséder des fiducies de placement immobilier (« FPI »).

Ces amis sont tous des investisseurs avertis qui ont construit une fortune incroyable en investissant dans l’immobilier privé, et je leur ai dit :

“J’ai vécu plusieurs récessions et une pandémie mondiale, et compte tenu de ce que je vois maintenant, vous devriez charger des FPI cotées en bourse.”

Elle a continué:

“M. Market ignore complètement le fait que les FPI augmentent leurs bénéfices et leurs dividendes, et bien qu’il existe des risques associés à l’inflation et à la hausse des taux, la plupart des FPI de haute qualité ont testé ces forces et sont bien placées pour générer une croissance fiable des bénéfices dans les années à venir. . “

Personnellement, je profite de la faiblesse des prix et augmente mon exposition aux FPI, réalisant que j’ai le potentiel d’accélérer mes plans de retraite.

Je suis maintenant dans la meilleure forme que j’aie jamais été de toute ma vie – physiquement, mentalement et financièrement – et l’année ou les deux prochaines pourraient ajouter un carburant significatif à ma retraite éventuelle.

Voici quelques FPI que j’achète…

Principales caractéristiques Realty Trust, Inc. (EPRT) est une FPI locative nette qui contient un portefeuille de 1 572 propriétés autonomes (14,8 millions de pieds carrés) dans 48 États. Le portefeuille diversifié est loué à des locataires d’entreprises telles que la restauration (y compris la restauration rapide, la restauration décontractée et familiale), les lave-autos, les services automobiles, les services médicaux, les dépanneurs, les divertissements, la santé et la forme physique et l’éducation de la petite enfance.

Relations Investisseurs EPRT

Relations Investisseurs EPRT

Le portefeuille sain était occupé à 100 % avec une moyenne pondérée de l’indexation en ligne de 1,5 % par an avec une couverture robuste : couverture au niveau de l’unité de 4,2 x avec 99 % de l’ABR requis pour rendre compte du niveau de P&L non usé.

EPRT pour bilan En mesure de financer des opportunités de croissance externe car la société maintient un faible levier : dette nette/EBITDA de 4,4 fois, maturité moyenne pondérée de la dette de 5,7 ans.

dans Q 3 – 22L’EPRT a généré des fonds d’exploitation ajustés (“AFFO”) par action de 0,38 USD, soit une augmentation de 15 % par rapport au troisième trimestre de 2121. Au cours de la période de neuf mois, l’AFFO était de 1,15 USD par action sur une base entièrement diluée par action, ce qui est Il s’agit d’une augmentation de 19 % par rapport à la même période en 2021.

L’EPRT a maintenu sa fourchette d’orientation AFFO 2022 par action de 1,52 $ à 1,54 $, ce qui se traduit par un taux de croissance annuel de 14 % au milieu.

Relations Investisseurs EPRT

Relations Investisseurs EPRT

La société a publié des prévisions d’AFFO par action pour 2023 dans une fourchette de 1,58 $ à 1,64 $, ce qui signifie une croissance de 3 % à 7 % aux extrémités inférieure et supérieure de la fourchette, par rapport au point médian des prévisions d’AFFO par action pour 2022. .

Comme indiqué ci-dessous, l’EPRT se négocie avec une large marge de sécurité – sur la base du prix actuel de 21,09 $ et d’un P/AFFO de 14,0 fois. Le taux normal de P/AFFO est de 20,1x et le rendement actuel est de 5,1 %. Le rendement n’est que de 70 %, et iREIT estime que l’action pourrait rapporter 28,00 $ d’ici la fin de 2023, ce qui se traduit par des rendements annuels supérieurs à 30 %.

Graphiques rapides

Graphiques rapides

Entreprise de stockage d’espace supplémentaire (EXR) est une autre FPI de haute qualité que nous achetons en ce moment.

La fiducie de placement immobilier basée à Salt Lake City est membre du S&P 500 et possède et/ou exploite plus de 2 000 propriétés de stockage en libre-service (109 détenues, 304 coentreprises et 864 gérées), comprenant environ 1,5 million d’unités et environ 164 millions de pieds carrés d’espace Stockage locatif.

EXR est le deuxième plus grand propriétaire et/ou exploitant de propriétés de self-stockage aux États-Unis et la plus grande société de gestion de self-stockage. Il est considéré comme l’un des meilleurs opérateurs de sa catégorie et s’est forgé une réputation de leader technologique dans le secteur des FPI. Vous pouvez maintenant trouver des magasins Extra Space dans plus de 1 000 villes à travers les États-Unis

Au cours des cinq dernières années, EXR a surpassé ses pairs, comme indiqué ci-dessous :

Relations Investisseurs EPRT

Relations Investisseurs EPRT

Plus important encore, EXR a la particularité de délivrer la plus forte croissance du FFO par action :

Relations Investisseurs EPRT

Relations Investisseurs EPRT

Et bien sûr, cela s’est traduit par une croissance des dividendes inégalée :

Relations Investisseurs EPRT

Relations Investisseurs EPRT

dans Q 3 – 22EXR a enregistré une forte croissance des revenus des magasins comparables de 15,5 %, stimulée par une forte croissance des loyers, partiellement compensée par une baisse du taux d’occupation d’une année sur l’autre. La pression des dépenses sur plusieurs éléments a entraîné une croissance des dépenses totales des magasins comparables de 12,6 % et une croissance du BNE des magasins comparables de 16,4 %.

Ce fort NOI ainsi que les efforts de croissance externe ont entraîné une croissance sous-jacente du FFO de 19,5 % (y compris un ajout de 0,05 $ par action pour les dommages matériels estimés et les réclamations d’assurance des locataires liées à l’ouragan Ian).

La croissance des revenus d’EXR en 2022 implicite dans le même magasin est la plus élevée de l’histoire de l’entreprise, et c’est à midi en 2021, qui était la deuxième plus forte croissance des revenus de l’entreprise. La croissance implicite du FFO 2022 à mi-parcours est de 21 %.

EXR a également un bilan solide, avec une dette nette par rapport à l’EBITDA de 4,6x à la fin du trimestre. La société a augmenté ses prévisions d’investissement dans les acquisitions à 1,65 milliard de dollars, toutes fermées ou sous contrat.

EXR a resserré sa fourchette de FFO de base, qui est désormais estimée entre 8,30 $ et 8,40 $ par action, soit une augmentation implicite de près de 21 % d’une année sur l’autre.

Comme on le voit ci-dessous, EXR se négocie également avec une large marge de sécurité – les actions ont clôturé à 151,63 $ avec P/AFFO 19,1x. Le multiplicateur normal (P/AFFO) est de 23,5x et le rendement du dividende actuel est de 4,0 %.

En raison de la baisse des prix, nous nous concentrons davantage sur cette FPI de self-stockage, qui a présenté des avantages à grande échelle et en termes de coût du capital. Nous visons un rendement boursier d’environ 25 % au cours des 12 prochains mois (19,82 $ d’ici la fin de 2023).

Graphiques rapides

Graphiques rapides

En conclusion…

Rappelez-vous les gens, les profits sont ce qui rapporte les profits, et les profits sont ce qui rapporte les rendements.

C’est si facile.

J’aurais aimé connaître ce secret il y a 30 ans, et si je le savais, je n’écrirais pas cet article maintenant.

Au lieu de cela, je vivrai en préretraite quelque part, peut-être à Paris ou à Barcelone (j’y serai dans quelques semaines).

PS : peut-être aussi le Portugal (j’espère rendre visite à mon ami et abonné, Eric).

La bonne nouvelle est que je comprends maintenant comment investir et je suis heureux de partager ici avec vous ma sagesse concernant la recherche sur l’alpha. Mon ami et collègue contributeur, Chuck Carnival, le résume bien,

“… Si la propriété à long terme de grandes entreprises vous intéresse en tant qu’investisseur, vous devez vous concentrer sur où et comment vos rendements seront générés. Pour moi, le bon sens suggère que les résultats à long terme seront fonctionnellement liés au succès de l’entreprise dans laquelle on investit. En fin de compte, aujourd’hui, souvent appelé le résultat net, les rendements totaux se résument à la rentabilité de l’entreprise que vous choisissez et à la rapidité avec laquelle elle se développe au fil du temps.

Et le…

“Si la société verse un dividende, votre investissement aura une appréciation du capital et une composante de revenu. Si la société ne verse pas de dividende, en tant qu’investisseur, vous comptez uniquement sur l’appréciation du capital pour votre rendement total. Dans tous les cas, l’évaluation lors de l’achat affectera considérablement vos rendements totaux à long terme.

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