L’achat-location est-il toujours un bon investissement pour les propriétaires, avec des saisies en hausse ?

Alice Cockrell pensait avoir trouvé son locataire idéal. Après la publication en ligne d’une annonce pour son appartement dans l’ouest de Londres, un homme l’a appelée avec ce qui semblait être des références impeccables, dont celle d’un riche aristocrate.

Lorsqu’elle l’a rencontré en personne, Alice a été choquée par ce qu’elle considérait comme sa “grande honnêteté”.

L’écrivain de 35 ans ne savait pas qu’elle venait de donner ses clés à un locataire de l’enfer qui refusait de payer un centime de loyer après le premier mois, ce qui lui coûtait 31 000 £ de perte de revenus.

Perte de revenus: Alice Cockrell a laissé 31 000 £ de sa poche après que le locataire cauchemardesque ait refusé de payer le loyer pendant plus d'un an

Perte de revenus: Alice Cockrell a laissé 31 000 £ de sa poche après que le locataire cauchemardesque ait refusé de payer le loyer pendant plus d’un an

Après environ 456 jours, j’ai réussi à le faire expulser – avec l’aide d’huissiers de justice sur décision de justice.

“Il a fallu six mois de loyer impayé pour que le centime tombe”, dit Alice. J’ai arrêté de consulter les services bancaires en ligne toutes les quelques heures, espérons-le, mais il a refusé de quitter mon appartement. C’était le pire moment.

Des cas comme celui d’Alice se répètent à travers le pays.

Les réclamations des propriétaires ont augmenté de 160 % entre avril et juin 2022, par rapport à la même période l’an dernier.

Pendant ce temps, le nombre de saisies effectives accordées a augmenté de 210%, passant de 1 582 à 4 900, selon les chiffres du ministère de la Justice.

La forte augmentation est due à l’interdiction des expulsions entre le 29 août 2020 et le 31 mai 2021 pour protéger les locataires pendant la pandémie de coronavirus.

Mais en conséquence, les experts disent que le système est maintenant sur le point de s’effondrer, car les propriétaires sont confrontés à d’énormes arriérés et retards. Et ils préviennent que les tribunaux pourraient bientôt être inondés de cas similaires, car la crise du coût de la vie pousse davantage de locataires à des arriérés.

Les chiffres publiés par l’Office for National Statistics cette semaine révèlent que près de 39% des locataires ont déclaré avoir des difficultés à payer leur loyer.

Comment esquiver Tennant de l’enfer

La sélection des locataires est essentielle et peut vous éviter de mauvaises répercussions plus tard.

  • La vérification la plus importante à faire avant la signature du contrat est que le locataire ou locataire peut légalement louer votre bien. Conservez des enregistrements des documents que vous avez examinés, tels que des copies de passeports, de visas ou de confirmations de statut d’état stable comme preuve que vous l’avez fait.
  • Vous n’êtes pas légalement tenu de faire des vérifications de références, mais il est nécessaire de vous assurer que vous ne faites pas confiance au mauvais locataire.
  • Un appel téléphonique présélectionné peut aider à voir si elle convient, y compris si elle fume ou a des animaux domestiques.
  • Renseignez-vous sur leur capacité à payer un loyer. Renseignez-vous sur leur statut d’emploi et les détails de leurs revenus, qu’ils peuvent prouver par des fiches de paie ou des relevés bancaires.
  • Demandez une référence professionnelle pour une preuve de leurs antécédents professionnels. Vous pouvez également commander une vérification de crédit pour qu’ils voient un historique de paiement des dettes.
  • Vérifiez leur position auprès du propriétaire actuel en obtenant une référence de l’agent de location.
  • Pour les étudiants ou toute personne qui n’a jamais loué auparavant, assurez-vous de demander à un garant qui s’engage à payer le loyer en cas d’incapacité ou de dommages.

“En 2023, nous verrons plus d’audiences sur la restauration des propriétés qu’avant la pandémie”, déclare Paul Champlina, fondateur du service de conseil Landlord Action.

Il y aura des locataires en délinquance et les propriétaires auront du mal à payer leurs hypothèques. Ça va être une année vraiment difficile.

Il peut être difficile pour certains locataires de faire preuve d’empathie. Les loyers ont grimpé en flèche au-dessus de l’inflation, 45 % des locataires privés ayant vu leurs loyers augmenter au cours de l’année écoulée, selon Generation Rent.

Pendant des années, la réputation des propriétaires a été vilipendée. Mais l’histoire d’Alice est un avertissement brutal des pièges du secteur de plus en plus instable de l’achat-location.

Il a fallu six mois entre l’octroi de l’ordonnance de tenure et le moment où le locataire a effectivement quitté la propriété. À l’époque, elle ne touchait pas un centime du loyer.

Ceci est cohérent dans l’ensemble de l’industrie, les chiffres du ministère de la Justice montrant que le temps moyen nécessaire à un propriétaire pour récupérer une réclamation est de 23,4 semaines.

Plusieurs semaines plus tard, Alice révèle toujours les dégâts causés à son appartement bien-aimé.

Actuellement, lorsqu’un propriétaire veut expulser un locataire, il a deux options : un avis en vertu de l’article 8 ou de l’article 21.

La section 8, comme celle qu’Alice a retirée, s’applique lorsque quelqu’un a des arriérés de loyer, endommage des biens ou cause une nuisance aux voisins.

Pendant ce temps, une expulsion en vertu de l’article 21 est un processus “sans erreur” qui permet au propriétaire de récupérer sa propriété même s’il n’a aucune raison d’expulser.

Mais plus tôt cette année, le gouvernement a accepté de manière controversée de supprimer complètement les expulsions au titre de l’article 21. Cela signifie que se débarrasser d’un locataire sera plus difficile que jamais et peut laisser les propriétaires hors de leurs poches lorsqu’ils sont confrontés à leurs propres contraintes de vie.

Ces types d’expulsions sont interdits en Écosse depuis décembre 2017 – bien qu’ils restent un sujet de division politique au nord de la frontière. Souvent, les propriétaires qui en ont assez des avis de l’article 21 envoient des locataires qui se conduisent mal parce qu’ils sont beaucoup plus rapides que l’article 8, parce qu’ils ont besoin de moins de preuves et que le propriétaire accepte les arriérés de loyer comme une perte.

Les propositions du gouvernement risquent de rendre plus difficile la lutte contre les incivilités

Ben Biddle, de l’Association nationale des propriétaires résidentiels, déclare : « Les propositions du gouvernement risquent de rendre difficile la lutte contre les comportements antisociaux et de causer de graves dommages au marché du logement étudiant.

Par ailleurs, il est urgent d’accélérer les procédures judiciaires.

Il faut environ six mois entre un propriétaire qui demande une reprise de propriété et cela se produit réellement.

“C’est une période très longue où, pendant cette période, un locataire peut ne pas payer son loyer ou avoir des comportements antisociaux.”

Jasvinder Singh connaît si bien cette douleur que l’homme de 41 ans a été forcé de regarder avec horreur un locataire détruire son bien-aimé appartement de trois chambres à Ilford, dans l’est de Londres – tout en courant plus de 6 000 £ de retard.

Il a fallu plus d’un an – et trois huissiers – pour la faire virer. Alors qu’il a demandé l’avis de l’article 8, il l’a finalement retiré de l’article 21 parce que c’était plus rapide.

Avertissement : Les experts disent que le système est maintenant sur le point de s'effondrer, car les propriétaires sont confrontés à d'énormes arriérés et retards

Avertissement : Les experts disent que le système est maintenant sur le point de s’effondrer, car les propriétaires sont confrontés à d’énormes arriérés et retards

“C’était un cauchemar”, dit Jasvinder. Cela a tout affecté, de ma famille à mon mode de vie.

J’avais une hypothèque à rembourser. C’était mon 20ème anniversaire de mariage l’année dernière. Ma femme et moi étions censés partir en vacances mais avons dû annuler.

La situation est encore compliquée par le fait que le secteur de l’achat pour location se contracte jusqu’au point de rupture. L’augmentation des taux hypothécaires d’achat pour location – maintenant à leur plus haut depuis la crise financière de 2008 – et les normes de prêt plus strictes signifient qu’il est plus difficile que jamais de gagner de l’argent avec des biens locatifs.

Cela est particulièrement préjudiciable aux propriétaires car beaucoup sont installés pour des environnements à bas prix.

Par exemple, les taux plus bas ont rendu plus raisonnable l’investissement dans trois propriétés avec des hypothèques plutôt que d’en investir une en espèces.

Mais à mesure que les propriétaires reviennent au refinancement, beaucoup peuvent constater qu’ils ne réussissent plus les tests de résistance des prêteurs – ou ont du mal à trouver une bonne affaire.

Les banques terrifiées ont conclu des centaines de transactions à la suite du mini-budget désastreux de l’ancien chancelier Kwasi Kwarting le mois dernier. Beaucoup commencent prudemment à revenir sur le marché – mais à des taux gonflés.

Batailles juridiques : le nombre de saisies accordées entre avril et juin 2022 a augmenté de 210 %, passant de 1 582 à 4 900, selon les chiffres du ministère de la Justice.

Batailles juridiques : le nombre de saisies accordées entre avril et juin 2022 a augmenté de 210 %, passant de 1 582 à 4 900, selon les chiffres du ministère de la Justice.

Les normes de prêt ont été resserrées alors que les banques se préparent à de futures hausses du taux directeur de la BoE. Plus tôt ce mois-ci, The Mortgage Works a commencé à appliquer un taux de stress minimum de 8,49 % à toutes les nouvelles applications d’achat-location, contre 5 % auparavant.

Hier, le prêteur est revenu sur sa décision, affirmant qu’il offrirait une “approche ad hoc” pour réduire les taux d’intérêt.

Dans le même temps, les loyers – qui ont été très élevés pendant la majeure partie de l’année écoulée – commencent également à baisser. Les recherches menées par les Hamptons montrent que la croissance des loyers en Angleterre et au Pays de Galles a ralenti à 6,9 %, contre un record de 11,5 % en mai.

Pendant ce temps, le loyer moyen d’une propriété dans le Sud-Est a chuté de 1,7% par an en septembre.

Les propriétaires sont également à la merci d’une bureaucratie gouvernementale de plus en plus stricte. À partir de 2025, toutes les propriétés nouvellement louées doivent avoir une cote EPC écoénergétique de C ou supérieure.

Les loyers actuels auront jusqu’en 2028 pour se mettre en conformité. Les propriétaires dont les propriétés sont inférieures à cette cote peuvent être condamnés à une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 £.

Pas étonnant, alors, qu’ils quittent le Strip en masse. “C’est une période inquiétante pour de nombreux propriétaires et une chose de plus qu’ils doivent supporter”, déclare Chris Sykes, courtier en hypothèques chez Private Finance. Le marché de l’achat-location a beaucoup changé au cours des cinq dernières années.

h.kelly@dailymail.co.uk

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